nu-l reînnoi

În contractele de închiriere de locuințe apar adesea multe îndoieli cu privire la durata care trebuie aplicată.

Durata contractelor de închiriere este reglementată în articolele 9 și următoarele din Legea închirierii urbane. Acest text a suferit o reformă importantă care a intrat în vigoare la 06.06.2013 și, prin urmare, este important să rețineți că durata contractelor variază dacă contractul a fost semnat înainte sau după acea dată.

Contractele de închiriere încheiate până la data de 05.06.13 au avut o durată minimă la dorința chiriașului de până la cinci ani, în cazul în care s-a convenit o durată mai scurtă.

Și la data de expirare a contractului, dacă niciuna dintre părți nu și-a exprimat voința de a nu-l reînnoi cu cel puțin treizeci de zile înainte de încetarea acestuia, contractul va fi reziliat. va fi prelungit cu încă trei ani.

Articolul 9 LAU 1994 prevede următoarele:

"Articolul 9 Termen minim

1. Durata contractului de leasing va fi convenită liber de către părți. Dacă acesta este mai mic de cinci ani, când contractul expiră, acesta va fi prelungit în mod obligatoriu pentru perioade anuale până când contractul de închiriere atinge o durată minimă de cinci ani, cu excepția cazului în care chiriașul informează locatorul cu cel puțin treizeci de zile în avans până la data încetării contractului. contractul sau oricare dintre prelungiri, dorința dvs. de a nu-l reînnoi. (...) "

Și în ceea ce privește prelungirea contractului, acesta a fost reglementat în următorul articol:

"Articolul 10 Prelungirea contractului

Dacă data de expirare a contractului ajunge, după cel puțin cinci ani de durată a contractului, niciuna dintre părți nu a notificat celeilalte, cu cel puțin o lună înainte de acea dată, dorința lor de a nu-l reînnoi, contractul va fi prelungit obligatoriu pentru termene anuale până la maximum încă trei ani, cu excepția cazului în care chiriașul exprimă către locator cu o lună înainte de data rezilierii oricăreia dintre anuități, dorința sa de a nu reînnoi contractul.

La contractul prelungit, regimul legal și convențional la care a fost supus va continua să se aplice. "

Este important de reținut că aceste prelungiri sunt obligatorii pentru proprietar și voluntare pentru chiriașul care poate pleca înainte de sfârșitul perioadei de trei ani.

Începând cu reforma legii leasingului urban care a intrat în vigoare începând cu 06.06.2013, durata minimă a contractelor a fost schimbată la trei ani în locul celor cinci anterioare.

Prin urmare, în cazul în care contractul de închiriere de locuințe a fost convenit pentru o perioadă mai scurtă, acesta poate fi reînnoit până la trei ani, la discreția locatarului. Și în cazul în care contractul se încheie atunci când niciuna dintre părți nu și-a comunicat celeilalte intenția de a nu-l reînnoi, contractul va fi prelungit cu încă un an (articolul 10 LAU).

Articolul 9 prevede următoarele:

"Articolul 9 Termen minim

1. Durata contractului de leasing va fi convenită liber de către părți. Dacă acesta este mai mic de trei ani, la data expirării contractului, acesta va fi prelungit în mod obligatoriu pentru termene anuale până când contractul de închiriere atinge o durată minimă de trei ani, cu excepția cazului în care locatarul declară locatorului, cu cel puțin treizeci de zile înainte data rezilierii contractului sau a oricărei prelungiri, dorința dvs. de a nu-l reînnoi.

Termenul va începe să curgă de la data contractului sau din momentul în care proprietatea este pusă la dispoziția chiriașului, dacă aceasta este ulterioară. Dovada datei punerii la dispoziția acestuia trebuie să corespundă locatarului. "

Și în cazul în care durata contractului nu a fost convenită sau este nedeterminată, se va înțelege că contractul a fost convenit pe un an, caz în care s-ar aplica și regimul general de prelungiri prevăzut de lege.

Și în ceea ce privește prelungirea contractului, acesta a fost reglementat după cum urmează:

"Articolul 10 Prelungirea contractului

1. Dacă data de expirare a contractului sau oricare dintre prelungirile sale a trecut după cel puțin trei ani de durată a contractului, niciuna dintre părți nu a notificat-o pe cealaltă, cu cel puțin treizeci de zile înainte de data respectivă, reînnoiește-l, contractul este va fi neapărat prelungit cu încă un an."

Și ce se întâmplă când se termină prelungirea de trei ani (în regulamentul existent înainte de 6/6/13) sau 1 an (în regulamentul de după 6/06/13)?

De la sfârșitul perioadei contractuale indicate:

LA.- Pentru contractele de închiriere încheiate până la 06/05/2013 se aplică reînnoirea tacită menționată la articolul 1566 din Codul civil, care de fapt dă naștere la un nou contract de închiriere care se perfecționează prin acordul tacit al părților contractante.

Consimțământul menționat se înțelege a fi produs de permanența chiriașului în bucurarea locuinței închiriate pentru o perioadă de cincisprezece zile, odată cu încetarea valabilității temporare a contractului, și aceasta cu acordul proprietarului care lasă perioada respectivă să treacă de la expirare fără a cere chiriașului pentru a proceda la restituirea posesiei bunului.

Se înțelege că articolul 1566 CC menționat anterior denunță contractul original de închiriere („dacă la sfârșitul contractului”, se spune textual) și de către un alt născut în care se mențin acordurile care au reglementat relația contractuală anterioară, cu excepția termenului de durată care în mod logic nu trebuie să coincidă - cu excepția cazurilor speciale - cu cea prevăzută inițial care, fără îndoială, ar putea fi excesiv de lungă pentru a o lua în considerare într-un pact tacit.

Din prevederile articolului 1581 CC, la care se referă 1566 în aceste scopuri, rezultă durata la care trebuie să se refere „reînnoirea”, întrucât acest articol, pentru cazul în care nu este stabilită durata contractului de închiriere, merge la criteriu logic de stabilire a chiriei („se înțelege realizat de ani în care s-a stabilit o chirie anuală, de luni în care este lunar, de zile în care este zilnic”).

Se înțelege că contractul care a fost semnat în ziua sa s-a încheiat și contractul va fi prelungit lună de lună (95% din contracte) sau an de an, în funcție de chiria convenită.

B.- În contractele de închiriere încheiate începând cu 06.06.2013, prelungirile anuale se fac la infinit.

Reînnoirea tacită a acestei propoziții evidențiată în negru nu se aplică: „Dacă ajunge data expirării contractului, sau oricare dintre extensiile sale, După ce au trecut cel puțin trei ani, niciuna dintre părți nu a notificat-o pe cealaltă, cu cel puțin treizeci de zile înainte de data respectivă, despre voința lor de a nu-l reînnoi, contractul va fi va fi neapărat prelungit cu încă un an."

Cu alte cuvinte, după primii 3 ani de închiriere și celălalt an de prelungire, chiria va fi prelungită automat anual: 3 + 1 + 1 + 1 ...

Din acel moment, este mai bine să semnezi un nou contract? Ar trebui să-l păstrăm pe cel pe care îl avem?

Fiind o închiriere de locuințe, pentru securitatea chiriașului, cel mai convenabil din punct de vedere al liniștii și securității, va fi semnarea unui nou contract, astfel încât să fie deja explicată durata articolelor 9 și 10 din LAU, care ar stabili un nou durată 3 + 1 ani), evitând astfel incertitudinea cauzată de faptul că în fiecare lună proprietarul poate notifica chiriașului încheierea contractului.

În acest sens, poate fi recomandabil să deschideți o negociere între proprietar și chiriaș pentru a echilibra interesele atât în ​​ceea ce privește prețul, cât și durata noului contract, astfel încât ambii să se simtă confortabil în noua relație.

* Durata contractelor de închiriere a fost modificată la 19.12.18 prin Decretul Regal Legea 21/2018 din 14 decembrie, deși nu a fost validat în Congres și, prin urmare, nu este aplicat. Cu toate acestea, toate contractele încheiate între 19.12.18 și 22.01.19 își păstrează valabilitatea și, prin urmare, vor avea o durată minimă de 5 ani și o prelungire de 3 ani.