Șapte din zece persoane cu vârsta peste 65 de ani au doar o pensie publică ca sursă de venit, potrivit unui raport VidaCaixa. La fel, 67% dintre pensionari au o pensie sub 1.250 de euro și aproape 40% nu ajung la 750 de euro. Situația este complicată pentru că reevaluarea pensiilor este mai mică decât creșterea prețurilor, ceea ce determină pierderea puterii de cumpărare a pensionarilor.

locuințe

Pentru a rezolva această situație, în 2016, aproape 8.500 de persoane cu vârsta peste 65 de ani și-au transformat o parte din active într-o renta viageră pentru a-și crește veniturile și a beneficia de avantajele fiscale stabilite în ultima reformă a impozitului pe veniturile personale, potrivit datelor Unespa. În patrimoniul familial al pensionarilor, locuința are o pondere mare, întrucât 87% dintre pensionari au o proprietate pe care o pot face profitabilă pentru a-și crește veniturile în timpul pensionării.

Renta viageră: moștenitorii își pierd dreptul de proprietate

Renta imobiliară este produsul cel mai folosit acum de pensionari pentru a-și crește veniturile. Odată cu aceasta, se vinde simpla proprietate a casei, dar se menține uzufructul, adică dreptul de utilizare, iar pensionarii primesc un venit lunar până la moartea lor. Cumpărătorul poate dispune de locuință numai atunci când persoana moare. „Întrucât uzufructul este rezervat, puteți continua să trăiți în casa dvs. pe viață. Chiar dacă ar vrea să meargă la o reședință, ar putea închiria casa și obține un al doilea venit pe lângă primul ”, explică Íñigo Hernández, director de dezvoltare a afacerilor la Óptima Mayores.

În această operațiune, costurile de formalizare a contractului, inclusiv câștigul de capital municipal, sunt suportate de cumpărător. „Proprietarul economisește IBI, deversările extraordinare ale comunității și asigurarea continentului casei”, spune Mar Villa, directorul serviciului pentru clienți la Grupo Retiro.

Ipotecă inversă: moștenitorii plătesc datoria

Ipoteca inversă este un împrumut de capital propriu pentru care banca acordă proprietarului o sumă lunară fixă ​​pe viață. Prin faptul că nu a transferat proprietatea, atunci când proprietarul casei moare, moștenitorii o pot recupera plata datoriei către bancă. „Produsul este conceput astfel încât, în acel moment, datoria să fie semnificativ mai mică decât valoarea casei, astfel încât moștenitorii să poată achita datoria prin vânzare, cu o nouă ipotecă sau cu fonduri proprii. Operațiunea are o rată a dobânzii de aproximativ 6% fixă, plus cheltuielile notariale, de înregistrare și de gestionare ”, precizează ei din Óptima Mayores.

Chiria pe care o primește proprietarul casei se bazează pe vârsta și valoarea casei. "Particularitatea acestor împrumuturi este că persoana în vârstă nu trebuie să plătească capitalul sau dobânzile băncii, deoarece suma totală a datoriei este amânată la moartea titularului, fiind moștenitorii săi cei care vor avea la dispoziție un an pentru achitarea datoriei ”, explică directorul serviciului pentru clienți de la Grupo Retiro.

Vânzare cu chirie și viață garantate

Vânzarea cu chirie garantată este o formulă larg utilizată de companiile care au ajuns mai târziu pe piața rezidențială. Acestea sunt două operațiuni, pe de o parte, vânzarea proprietății, ceea ce nu înseamnă pierderea utilizării acesteia deoarece, în același timp, se semnează un contract de închiriere cu noul cumpărător pentru o perioadă care este în mod normal pe viață. „Banii sunt obținuți imediat și vânzătorul trebuie să-i gestioneze pentru a plăti chiria și pentru a-și îmbunătăți calitatea vieții. În acest caz, vânzătorul plătește în mod normal câștigul de capital municipal ”, subliniază Hernández.

În ceea ce privește restul cheltuielilor, „vânzătorul/chiriașul va plăti aprovizionarea cu apă, electricitate, gaz și telefon, în timp ce cumpărătorul/proprietarul va plăti IBI și comunitatea de cartier. Clauzele contractului de închiriere sunt specifice fiecărui caz și fiecărui pensionar ”, explică José María Granados, directorul Lisbak. Venitul din chirie este actualizat anual în funcție de IPC și „este stabilit pe baza pieței și a prețului de cumpărare a locuințelor”, potrivit lui Hernández. În vânzarea cu chirie nu există nicio opțiune de a răscumpăra locuința de către moștenitori atunci când proprietarii mor.

Peste 65 de ani, cu proprietate asupra locuințelor

Singurele cerințe care sunt necesare pentru a accesa aceste produse este să aveți vârsta peste 65 de ani și să dețineți o casă, deși există o vârstă potrivită pentru fiecare. „Chiriile imobiliare încep să fie atractive pentru majoritatea investitorilor/cumpărătorilor după vârsta de 75 de ani a proprietarilor”, potrivit lui Hernández. În vânzarea cu chirie, dimpotrivă, dacă se face înainte de vârsta de 75 de ani „puteți risca ca, dacă locuiți mai mult decât vă așteptați sau dacă vă gestionați greșit capitalul, puteți avea o problemă dacă cheltuiți banii, din moment ce casa nu mai este a ta ".

În ceea ce privește cerințele de locuință, sunt în căutarea celor ușor de pus în vânzare, nici foarte ieftin, nici excesiv de scump, în orașele mari cu o piață activă de cumpărare și vânzare, în special pentru investitori, și bine amplasate. "În ipoteca inversă, sunt necesare locuințe de peste 200.000 de euro care au lift, cu excepția cazului în care este vorba de parter", subliniază Villa.

Cum se calculează veniturile primite de pensionar

Variabilele care determină venitul pe care îl primește pensionarul sunt prețul de piață al casei, vârsta părților contractante și locația proprietății. Randamentele pentru cumpărător se deplasează între 5% și 10%, conform estimărilor Grupului Retiro. Această rentabilitate depinde de vânzarea cu chirie a prețului de vânzare în comparație cu prețul de achiziție, în timp ce în renta viageră este o funcție a venitului, a valorii casei și a anilor trăiți în cele din urmă.

Pentru ipoteca inversă, instituția financiară stabilește o limită de credit în funcție de speranța de viață a împrumutatului, care este de obicei 65% din valoarea locuinței. „Acum, cu o dobândă fixă ​​de 6% și cheltuielile inițiale, venitul care poate fi primit este determinat astfel încât, atunci când debitorul ajunge la acea dată, suma sumelor lunare primite, plus cheltuielile inițiale și dobânzile să se adauge la limită . credit ”, explică ei în Óptima Mayores. Calculul aproximativ al ceea ce poate fi taxat cu renta imobiliară este că suma venitului de primit plus valoarea uzufructului pe durata vieții așteptate, trebuie să adune valoarea casei.

Un produs a cărui contractare are nevoie de sfaturi

Venitul perceput în anuitățile imobiliare este fix, nu este reevaluat cu IPC. Cumpărătorul, care este de obicei un investitor, consideră această operațiune ca o investiție pe termen lung, cu un timp mediu de așteptare de 15 ani. Veniturile din ipoteca inversă nu sunt impozitate ca randament deci nu există taxe de plătit. În cazul în care deținătorii de ipotecă inversă supraviețuiesc datei la care s-a acumulat limita maximă de credit acordată de bancă, aceștia continuă să încaseze chiria printr-o asigurare de anuitate amânată inclusă în produs. Prima pentru această asigurare se percepe pe datorie. "Capitalul colectat prin asigurare nu face parte din datoria care trebuie returnată de moștenitori pentru recuperarea locuinței la moartea proprietarilor", precizează Villa.

În cazul vânzării cu chirie, problema supraviețuirii este rezolvată legal cu clauzele stipulate în contractul de închiriere. „Pensionarul are liniștea sufletească că va rămâne mereu acasă cât va trăi”, subliniază Granados. În renta imobiliară, cumpărătorul este cel care își asumă riscul de supraviețuire al deținătorilor, pentru că dacă încetezi să plătești chiria, pensionarul își recuperează goala proprietate a casei și nu trebuie să returneze venitul primit. Aceste produse au o anumită complexitate, astfel încât profesioniștii consultați sfătuiesc să ia sfaturi bune pentru a alege opțiunea care se potrivește cel mai bine profilului fiecărei persoane.